3ème trimestre 2018 : les ventes fléchissent, par manque de permis de construire et d’investisseurs
La FPI, regroupant les promoteurs immobiliers de France en logement et en immobilier d’entreprise, publie les chiffres du 3ème trimestre 2018 de son observatoire statistique national, baromètre des indicateurs avancés en logement dans toutes les régions de France, lancé en 2010.
Indicateurs-clés mesurés au 3ème trimestre
Sur les neuf premiers mois de 2018, les ventes de logements neufs baissent de 9,7 %, avec un infléchissement plus marqué au troisième trimestre. Sur 12 mois glissants, la baisse atteint 5,2 %. Les volumes demeurent importants, avec 83 481 logements neufs vendus sur 9 mois, légèrement moins élevés qu’en 2016 et 2017, mais supérieurs à 2015.
Les ventes aux accédants sont proches de l’équilibre (-1,7% sur 9 mois), mais les ventes en bloc (-13,3 %) et surtout les ventes aux investisseurs (-17 %) fléchissent, dans un contexte d’incertitudes. Les ventes restent donc satisfaisantes en niveau, mais préoccupantes en tendance, avec une accélération de la baisse sur la période la plus récente.
Face à cette demande, l’offre reste trop contrainte et les mises en vente accusent une nette baisse (-17,5 % par rapport au T3 2017), confirmant une tendance déjà observée depuis fin 2017 (-13,9 % sur 9 mois).
Deux raisons expliquent la baisse des ventes : un ralentissement de la demande sur le segment de l’investissement (dispositif Pinel, et dans une moindre mesure ventes en bloc) et une difficulté croissante à produire les logements attendus par les ménages, faute de permis de construire.
Le fléchissement de l’investissement ralentit les ventes
L’accession à la propriété reste un socle des ventes au détail, dont elle représente près de la moitié des volumes. Elle maintient le niveau élevé de 2017 au plan national, et soutient le marché dans des régions comme l’Ile-de-France (+8 % entre le T3 2017 et le T3 2018, 62 % des ventes au détail), les Hauts-de-France (+ 41 %) ou le Grand-Est (+ 13%). Les fondamentaux du marché restent bons (faiblesse des taux, maintien des aides publiques en zones tendues, propension à l’épargne des jeunes ménages) et les anticipations raisonnablement optimistes.
L’investissement locatif représente la moitié des ventes au détail en France. Plus volatile que l’accession à la propriété, il ralentit en 2018 (-17 % sur 9 mois, par rapport à une excellente année 2017). Plusieurs facteurs expliquent cette tendance : la fermeture au dispositif Pinel de la zone B2, où il portait largement la construction neuve ; les incertitudes qui créent de l’attentisme chez les ménages investisseurs (prélèvement à la source, future réforme des retraites, évolution du pouvoir d’achat etc.) ; un discours des pouvoirs publics mal orienté à l’égard de la propriété immobilière locative.
Les ventes en bloc s’inscrivent toujours en baisse d’environ 10 % depuis le début de l’année. Les ventes aux organismes HLM en représentent, selon les régions, entre les deux tiers et les trois quarts : si la réforme des HLM engagée par le Gouvernement ralentit leurs achats en VEFA, elle n’a pas pour effet de les tarir. Sur un marché très saisonnier où le dernier trimestre est de loin le plus important on ne pourra toutefois tirer de bilan qu’en fin d’année.
Pour Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI France :
« Si l’accession à la propriété reste stable et s’il est encore trop tôt pour tirer des enseignements sur l’évolution des ventes en bloc, la baisse de l’investissement locatif se confirme. Plus que jamais, ce marché a besoin de confiance. Dans ce contexte, les mauvais signaux comme l’éventuelle suppression de la possibilité de louer son logement Pinel à des proches, envisagée par l’Assemblée nationale, sont très inopportuns ».
Les ventes souffrent aussi de l’insuffisance de l’offre
La baisse des ventes trouve moins son origine dans le manque de clients que dans le manque d’offre. En effet, trop peu de logements neufs sont mis sur le marché. L’observatoire de la FPI montre que les mises en vente du 3ème trimestre 2018 sont faibles en valeur absolue (19 219, mais le 3ème trimestre est habituellement le plus faible de l’année) et surtout en nette décroissance (-17,5 % par rapport au T3 2017), confirmant une tendance manifeste depuis fin 2017 (-13,9 % sur 9 mois). Cette baisse est particulièrement marquée dans certaines grandes agglomérations et dans certaines régions parmi les plus tendues : - 24 % dans les Pays de la Loire, -30 % dans le Grand-Est, -33 % à Lyon, -34 % en Occitanie Méditerranée, -44 % en Bretagne. L’Île-de-France, malgré la dynamique de production du Grand Paris, voit les mises en vente diminuer de 26 %.
Moins alimenté par de nouveaux projets, le stock de logements disponibles à la vente diminue légèrement et reste trop faible : l’offre commerciale ne représente toujours qu’un peu plus de 10 mois de commercialisation, quand on estime que 12 mois traduisent un marché équilibré. Certains territoires parmi les plus tendus s’inscrivent même nettement en-deçà : 8,6 mois en Nouvelle-Aquitaine, 7,9 mois en Occitanie Méditerranée. Pour Alexandra François Cuxac :
« Les promoteurs voudraient pouvoir produire davantage pour mieux satisfaire la demande, en termes de quantité, de localisation et de prix, mais ils constatent aujourd’hui que la baisse des autorisations de construire, la hausse des coûts de construction et les recours sur les permis délivrés réduisent leur capacité à mettre des logements en chantier ».
Une difficulté récurrente pour renouveler l’offre
Les causes structurelles sont connues : foncier cher, procédures d’instruction de PC trop longues, recours abusifs etc. Les promoteurs de la FPI regrettent que la raréfaction de la ressource publique dans les territoires, et l’approche des élections municipales de 2020 freinent les décisions et les engagements de certains élus locaux en matière de permis de construire, auxquels s’ajoute la mise en place laborieuse de certains documents d’urbanisme à l’échelle intercommunale.
Pour Alexandra François-Cuxac, « la politique du logement est paradoxale, elle fixe des objectifs de construction ambitieux au niveau national, mais elle donne de fait un droit de veto aux maires, qui délivrent les permis de construire. Nous avons besoin de débattre entre collectivités locales, Etat et opérateurs privés, pour comprendre ce qui pousse des maires à l’attentisme, et inventer ensemble des solutions pour demain ».
A PROPOS DE
La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) est l’unique instance professionnelle représentant les promoteurs immobiliers du secteur privé en France, dont elle négocie les accords de branche. Le chiffre d’affaires de la promotion privée s’élève à 43,1 milliards d’euros, elle emploie 29 650 personnes (données rapport de branche 2017). La FPI rassemble plus de 570 sociétés de promotion adhérentes via 18 chambres régionales, en métropole et outre‐mer. Interlocuteur privilégié des pouvoirs publics sur la production immobilière (logement, immobilier d’entreprise et résidences services), la FPI promeut les intérêts de la profession. Dans cette optique, elle échange avec l’ensemble des acteurs du secteur de l’immobilier et participe activement à l’élaboration des textes législatifs et réglementaires.
La FPI met à disposition des décideurs publics son Observatoire Statistique National du logement neuf, élaboré à partir de la production et des ventes de ses adhérents et représentant 90% du marché.
